FERNANDO CORRELL, JOSÉ VICENTE
Índice
Prólogo 13
Introducción 15
Capítulo 1
INTRODUCCIÓN A LA TEORÍA DEL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES
1.1. OBJETO 17
1.2. UNA APROXIMACIÓN AL SIGNIFICADO DE VALOR A TRAVÉS DE LAS ESCUELAS DE ECONOMÍA 18
1.2.1. Escuela clásica 18
1.2.1.1. Adam Smith (1723-1790) 18
1.2.1.2. Thomas Robert Malthus (1766-1834) 20
1.2.1.3. David Ricardo (1772-1823) 20
1.2.1.4. John Stuart Mill (1806-1873) 21
1.2.2. Escuela neoclásica 22
1.2.2.1. Alfred Marshall (1842-1924) 23
1.2.2.2. William Stanley Jevons (1835-1882) 24
1.2.3. La economía keynesiana 25
1.3. VALOR DE MERCADO Y PRECIO DE UN INMUEBLE 26
1.4. ACEPCIONES DEL VALOR DE USO FRECUENTE EN LA VALORACIÓN INMOBILIARIA 27
1.4.1. Valor de uso y valor de cambio 27
1.4.2. Valor en venta 28
1.4.3. Valor en renta 28
1.4.4. Valor real 29
1.4.5. Valor de expropiación 30
1.4.6. Valor de afección 30
1.4.7. Valor hipotecario 31
1.4.8. Valor de reposición o reemplazamiento 31
1.4.9. Valor sentimental 32
1.4.10. Valor de inversión 32
1.4.11. Valor catastral 32
1.4.12. Valor urbanístico 33
1.4.13. Valor de repercusión 33
1.5. FACTORES QUE INTERVIENEN EN LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO 33
1.5.1. Características propias del terreno 34
1.5.2. Externalidades 34
1.5.3. Caracteres del mercado 35
1.6. SIGNIFICADO DE LA RENTA COMO RENDIMIENTO. PLANTEAMIENTOS TEÓRICOS DEL VALOR ECONÓMICO DE LOS INMUEBLES 35
1.6.1. Teoría de la accesibilidad 37
1.6.2. Teorías de la externalidad 39
1.6.2.1. Externalidad física 39
1.6.2.2. Externalidad social 40
1.6.2.3. Externalidad económica 42
1.7. LA VALORACIÓN DEL INMUEBLE: TIPOS Y PROCEDIMIENTOS 43
1.7.1. Tipos de valoración: administrativas o regladas y discrecionales o no regladas 43
1.7.2. Procedimientos básicos de valoración inmobiliaria: aditivos, globales y mixtos 44
Capítulo 2
EL MÉTODO DE COMPARACIÓN SEGÚN EL MERCADO
2.1. CONCEPTO 47
2.2. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN 48
2.3. ESTUDIO DE MERCADO 49
2.4. ESTUDIO DE LA MUESTRA. DEPURACIÓN 51
2.5. ANÁLISIS DE LA MUESTRA CONFORME A LAS VARIABLES EXPLICATIVAS DEL VALOR ECONÓMICO 51
2.6. HOMOGENEIZACIÓN DE LA MUESTRA 54
2.7. OBTENCIÓN DE LA UNIDAD COMPARABLE 55
2.8. EJEMPLOS 55
Capítulo 3
EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENDIMIENTOS
3.1. INTRODUCCIÓN 65
3.2. CAPITALIZACIÓN-ACTUALIZACIÓN 66
3.3. LA RENTA. DISCUSIÓN PARTICULAR 66
3.4. CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA EN LA APLICACIÓN DEL MÉTODO 67
3.5. DATOS DEL MERCADO DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA 67
3.5.1. Tipo de descuento o de interés 68
3.5.2. Esperanza de vida económica 68
3.5.3. Flujo de rendimientos 69
3.5.4. Valor de reversión 70
3.6. METODOLOGÍA DE VALORACIÓN 71
3.6.1. Estimación de la renta bruta 71
3.6.1.1. Estudio de alquileres 71
3.6.1.2. Estudio de las rentas de explotación económica 72
3.6.2. Análisis de los costes y rendimiento neto 73
3.6.2.1. Costes fijos 74
3.6.2.2. Gastos variables 75
3.6.2.3. Reservas para reposición. Amortización 75
3.6.3. Capitalización de los rendimientos netos 76
3.7. ESTUDIO DE LA CAPITALIZACIÓN DE RENDIMIENTOS 78
3.7.1. Análisis de la tasa de interés en las inversiones inmobiliarias. Clases 78
3.7.1.1. Tasa de interés nominal 79
3.7.1.2. Tasa de interés efectiva 79
3.7.1.3. Tasa de interés equivalente 80
3.7.1.4. Tasa de interés real 81
3.7.2. Otras tasas de interés práctico: tasa de interés legal, tasa de interés de demora y tasa anual equivalente 81
3.7.2.1. Tasa de interés legal 82
3.7.2.2. Tasa de interés de demora 82
3.7.2.3. Tasa Anual Equivalente 83
3.7.3. Formulaciones financieras de capitalización y actualización 84
3.7.3.1. Capitalización simple 84
3.7.3.2. Capitalización compuesta 85
3.7.4. Capitalización mediante ratios 90
3.7.4.1. Ratios derivados de estudio de mercado 91
3.7.4.2. Ratios derivados del estudio de la inversión 91
3.8. CONSIDERACIONES FINALES 95
3.9. EJEMPLOS 95
Capítulo 4
EL MÉTODO DEL CÁLCULO DEL VALOR COMO RESIDUO
4.1. CONCEPTO 101
4.2. NOCIONES PREVIAS 102
4.2.1. Edificio óptimo 103
4.2.2. Valor de repercusión 105
4.2.3. Valor unitario del suelo 107
4.3. METODOLOGÍA 107
4.3.1. Método residual estático 108
4.3.1.1. Ecuación de la promoción 110
4.3.2. Método residual dinámico 131
4.3.2.1. Ecuación de valoración 131
4.4. EJEMPLOS 135
Capítulo 5
EL MÉTODO DEL COSTE DE LA CONSTRUCCIÓN
5.1. INTRODUCCIÓN 145
5.2. PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES 145
5.2.1. Valoración sintética 146
5.2.1.1. Volumen 147
5.2.1.2. Superficie 148
5.2.1.3. Número de habitaciones en uso: 149
5.2.2. Valoración analítica 149
5.3. VALORES INTRÍNSECO Y DE REPOSICIÓN O REEMPLAZAMIENTO 151
5.4. ELEMENTOS A TENER EN CUENTA EN LA ESTIMACIÓN DEL COSTE 152
5.5. DEPRECIACIÓN Y AMORTIZACIÓN DE LA OBRA 153
5.5.1. Concepto 154
5.5.2. Supuestos depreciatorios 154
5.5.2.1. Depreciación por edad o deterioro físico 154
5.5.2.2. Depreciación económica o caída en desuso 155
5.5.2.3. Depreciación funcional o pérdida de utilidad 156
5.5.3. Tipos de amortización 157
5.5.3.1. Amortización rectilínea 157
5.5.3.2. Amortización parabólica 159
5.5.3.3. Amortización logarítmica 162
5.5.3.4. Amortización cicloidal 164
5.5.4. Tipos de amortización simplificada 168
Capítulo 6
LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA
6.1. EL CATASTRO EN SU ORIGEN. PRECEDENTES REMOTOS 171
6.2. CONCEPTO Y EVOLUCIÓN HISTÓRICA RECIENTE 173
6.3. DEL VALOR CATASTRAL COMO BASE DEL VALOR FISCAL, AL VALOR CATASTRAL COMO VALOR DE MERCADO 176
6.4. METODOLOGÍA DE LA VALORACIÓN CATASTRAL 177
6.5. NORMAS TÉCNICAS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR 179
6.6. LA PONENCIA DE VALORES 179
6.7. VALOR DEL SUELO 181
6.7.1. Valores en polígono 182
6.7.2. Valores en calle, tramo de calle, zona o paraje 184
6.7.3. Valores en parcela 185
6.8. VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 187
6.8.1. Valor de la construcción 187
6.8.2. Obtención del módulo base de construcción 188
6.8.3. Coeficientes correctores 190
6.8.3.1. Antigüedad de la construcción (H) 190
6.8.3.2. Estado de conservación (I) 191
6.9. COEFICIENTES CORRECTORES DE LOS VALORES DEL SUELO Y DE LAS CONSTRUCCIONES 192
6.9.1. Depreciación funcional o inadecuación (J) 192
6.9.2. Viviendas y locales interiores (K) 192
6.9.3. Cargas singulares (L) 192
6.9.4. Situaciones especiales de carácter extrínseco (M) 193
6.9.5. Apreciación o depreciación económica (N) 193
6.10. CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 194
6.11. EJEMPLOS 196
Capítulo 7
VALORACIÓN URBANÍSTICA
7.1. EVOLUCIÓN HISTÓRICA 199
7.2. SITUACIÓN ACTUAL. CONCEPTO 204
7.3. FINALIDAD DE LA VALORACIÓN URBANÍSTICA 206
7.4. VALOR DEL SUELO EN SUS DIVERSAS SITUACIONES BÁSICAS Y CIRCUNSTANCIAS DEL MISMO 207
7.4.1. Valoración del suelo rural (TRLS y RU 2015, art. 36; arts. 7 a 18) 208
7.4.1.1. Cálculo de la renta de explotación 208
7.4.1.2. Capitalización de la renta de explotación 210
7.4.1.3. Tipos de capitalización 211
7.4.2. Valoración del suelo urbanizado 218
7.4.2.1. Suelo urbanizado no edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física (art. 22 RV 2011) 218
7.4.2.2. Suelo edificado o en curso de edificación, (arts. 37.2 TRLS y RU y 23 RV 2011) 222
7.4.2.3. Suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización (art. 25 RV 2011) 224
7.4.2.4. Suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación (art. 26 RV 2011) 224
7.5. VALORACIÓN DE INDEMNIZACIONES 224
7.5.1. De la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización 224
7.5.2. De la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación (arts. 39 TRLS y RU y 29 RV 2011) 225
7.6. VALORACIÓN DEL SUELO EN EQUIDISTRIBUCIÓN DE CARGAS Y BENEFICIOS 226
7.7. VALORACIÓN DE OBRAS, EDIFICACIONES, INSTALACIONES, PLANTACIONES, ARRENDAMIENTOS, CONCESIONES ADMINISTRATIVAS Y DERECHOS REALES SOBRE INMUEBLES 226
7.7.1. Valoración de las edificaciones, obras, instalaciones y plantaciones 226
7.7.2. Valoración de las indemnizaciones a arrendatarios 227
7.7.2.1. Arrendamientos de vivienda 227
7.7.2.2. Arrendamiento de local de negocios 228
7.7.3. Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles 229
7.8. EJEMPLOS 231
Bibliografía 237
Capítulo 1. Introducción a la teoría del valor de los bienes inmuebles
Capítulo 2. El método de comparación según el mercado
Capítulo 3. El método de capitalización de rendimientos
Capítulo 4. El método del cálculo del valor como residuo
Capítulo 5. El método del coste de la construcción
Capítulo 6. La valoración catastral de inmuebles de naturaleza urbana
Capítulo 7. Valoración urbanística
Capítulo 1. Introducción a la teoría del valor de los bienes inmuebles
Capítulo 2. El método de comparación según el mercado
Capítulo 3. El método de capitalización de rendimientos
Capítulo 4. El método del cálculo del valor como residuo
Capítulo 5. El método del coste de la construcción
Capítulo 6. La valoración catastral de inmuebles de naturaleza urbana
Capítulo 7. Valoración urbanística
