ROSAT ACED,JOSE IGNACIO
Índice
Nota de la editora 9
Nota aclaratoria 11
Abreviaturas 13
I Constitución y extinción de la propiedad horizontal. Figuras jurídicas análogas y supuestos conflictivos 25
1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL 25
1.1. Definición 25
1.2. Formas de creación de la Propiedad Horizontal 25
1.3. Proceso de constitución de la Propiedad Horizontal. La prehorizontalidad 25
1.4. Requisitos para constituir una comunidad de propietarios 28
1.5. La propiedad horizontal y el registro de la propiedad 29
2. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 32
2.1. Definición 32
2.2. Trámites posteriores 32
3. EL TÍTULO CONSTITUTIVO 33
3.1. Definición 33
4. LA EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 40
4.1. Causas de extinción de la Propiedad Horizontal: artículo 23 LPH 40
5. FIGURAS JURÍDICAS ANÁLOGAS. SUPUESTOS CONFLICTIVOS 43
5.1. La comunidad de bienes y su relación con la Propiedad Horizontal 43
5.1.1. Normativa aplicable 43
5.1.2. Objeto de la comunidad de bienes 43
5.1.3. Regulación legal 44
5.1.4. Derechos y obligaciones 44
5.1.5. Propiedad horizontal 44
5.1.6. Administración y disposición 44
5.1.7. Acción de división 45
5.2. Complejos inmobiliarios privados 46
5.2.1. Definición 46
5.2.2. Régimen jurídico 47
5.2.3. Aspectos registrales 52
5.3. Garajes 58
5.3.1. Naturaleza jurídica 58
5.3.2. Inscripción registral 60
Ii Elementos básicos en la Administración de Fincas: el título constitutivo y la cuota de participación 65
1. INTRODUCCIÓN 65
2. EL TÍTULO CONSTITUTIVO 65
2.1. El título constitutivo: concepto 65
2.2. Documentos relativos al inmueble: el título constitutivo y la escritura de compraventa; su diferenciación 66
2.3. Contenido y requisitos 67
2.3.1. Forma de otorgamiento del título 72
2.3.2. Momento del otorgamiento e inscripción 73
2.3.3. Responsables de su otorgamiento 74
2.4. Modificación 77
3. LA CUOTA 80
3.1. Concepto y trascendencia 80
3.2. Establecimiento y modificación de la cuota 82
3.3. Interpretación de la cuota 91
3.4. La participación en cargas y beneficios y su relación con la cuota 91
3.5. La exoneración estatutaria del pago de determinados gastos a pisos y locales concretos 92
3.5.1. La exoneración estatutaria 92
3.5.2. La rectificación de las cuotas 95
III Los estatutos y las normas de régimen interior 109
1. LOS ESTATUTOS 109
1.1. Definición 109
1.2. Inscripción 110
1.3. Delimitación 114
1.4. Naturaleza jurídica 115
1.5 Otorgamiento 117
1.6. Aprobación 118
1.7. Modificación 119
1.8. Contenido 122
2. LAS NORMAS DE RÉGIMEN INTERIOR 134
2.1. Definición 134
2.2. Delimitación 135
2.3 Naturaleza jurídica 135
2.4. Aprobación 135
2.5. Modificación 136
2.6. Contenido 137
2.7. Diferencias con los estatutos 137
IV Órganos de gobierno en las comunidades de propietarios 143
1. LA JUNTA DE PROPIETARIOS 143
1.1. Consideraciones generales 143
1.1.1. Naturaleza jurídica 143
1.1.2. Características 144
1.1.3. Competencias 145
1.2. Clases de junta y convocatoria 152
1.2.1. Clases de juntas 152
1.2.2. Convocatoria 153
1.2.2.1. Contenido de la convocatoria 153
1.2.2.2. Citación 158
1.2.2.3. Citación a la junta, no realizada por escrito 160
1.2.2.4. Plazos para formular la citación 161
1.2.2.5. Convocatoria de la primera junta 170
1.2.2.6. Temas a debatir en la primera junta 170
1.2.2.7. La segunda convocatoria 171
1.2.2.8. Validez de una Junta ante la inasistencia del Presidente 172
1.3. Documentación de la comunidad 196
1.3.1. Documentación Obligatoria de la Comunidad 196
1.3.2. Obligatoriedad del libro de actas: su legalización 196
1.3.3. La transcripción de las actas: forma de reflejar los acuerdos 197
1.3.4. Suscripción de las actas 198
1.3.5. Desacuerdo con el contenido del acta 201
1.3.6. La pérdida del libro de actas 201
1.3.7. El Libro del Edificio 203
1.4. La junta de propietarios y la adopción de acuerdos 208
1.4.1. Diferencia entre mayoría y unanimidad 208
1.4.2. Acuerdos que deben ser necesariamente adoptados por unanimidad 208
1.4.2.1. Aspectos generales 208
1.4.2.2. Notificación a los propietarios ausentes 213
1.4.3. La mayoría en la adopción de acuerdos 216
1.4.3.1. Aspectos generales 216
1.4.3.2. Régimen de mayorías 217
1.4.4. Requisitos de un acuerdo para ser válido, cómputo de votos y cuota de participación 225
1.4.5. La adopción de acuerdos; cálculos para comprobar su validez 226
1.4.6. Imposibilidad de la toma de acuerdos por inasistencia o insuficiencia de quórum de los propietarios a la Junta 231
1.4.7. La impugnación de los acuerdos de la Junta 232
1.4.7.1. Legitimación para la impugnación de acuerdos 234
1.4.8. Notificación a los propietarios ausentes de la Junta 240
1.4.9. Disconformidad con los acuerdos de una junta a la que no se asistió; posibilidad de impugnar el acuerdo si no se muestra la disconformidad en el plazo de 30 días 243
1.4.10. Plazo para manifestar discrepancias con el acuerdo de la Junta 246
2. EL PRESIDENTE 258
2.1. Naturaleza jurídica 258
2.2. Características 258
2.3. Nombramiento y cese 259
2.3.1. Nombramiento 259
2.3.1.1. Consideraciones 260
2.3.1.2. Negativa de todos los propietarios a acceder al cargo 261
2.3.1.3. Nombramiento de un propietario que no ha asistido a la Junta 261
2.3.1.4. Obligación de aceptar el cargo 262
2.3.2. Cese 262
2.3.2.1. Acuerdo mayoritario 262
2.3.2.2. Negativa del Presidente a convocar Junta para su destitución 263
2.4. Funciones 264
2.4.1. Función principal 264
2.4.2. Otras funciones 264
2.5. El vicepresidente 275
2.5.1. Naturaleza jurídica 275
2.5.2. Nombramiento y Cese 275
2.5.3. Funciones y cometidos 276
3. EL ADMINISTRADOR 277
3.1. Definición 277
3.2. Naturaleza jurídica 278
3.3. Características 279
3.4. Nombramiento y cese 280
3.4.1. Nombramiento 280
3.4.2. Cese 281
3.5. Funciones 301
3.5.1. Protección de datos 302
3.6. Responsabilidades del administrador 312
3.6.1. Responsabilidad Civil del Administrador 312
3.6.2. Responsabilidad Penal del Administrador 315
4. El secretario 330
4.1. Naturaleza jurídica 330
4.2. Características 330
4.3. Nombramiento y cese 330
4.3.1. Nombramiento 330
4.3.2. Cese 331
4.4. Funciones 331
V Elementos comunes y privativos 339
1. LOS ELEMENTOS COMUNES EN GENERAL 339
1.1. Definición 339
1.2. Características 340
1.3. Clasificación 347
1.4. Los anejos 349
2. ELEMENTOS COMUNES EN PARTICULAR 349
2.1. Suelo 349
2.1.1. Subsuelo 351
2.1.2. Sótanos 352
2.2. Vuelo 353
2.2.1. Definición 353
2.2.2. Legislación aplicable 353
2.2.3. Derecho de reserva en la construcción de nuevas plantas 354
2.3. Cimentaciones 356
2.4. Cubiertas/terrazas 356
2.4.1. Introducción 356
2.4.2. Tipos y denominaciones 357
2.4.3. Terrazas 358
2.4.3.1. Definición 358
2.4.3.2. Adscripción 359
2.4.3.3. Reparación 359
2.4.3.4. Alteraciones 361
2.4.4. Uso 363
2.4.5. Uso exclusivo 364
2.4.6. Desafectación tácita 367
2.5. Elementos estructurales 370
2.5.1. Pilares 370
2.5.2. Vigas 371
2.5.3. Forjados 371
2.5.4. Muros 371
2.5.4.1. Tipos de muros 372
2.5.4.2. Diferenciación en comunes o privativos 373
2.6. Fachadas y elementos de cierre que las conforman 373
2.6.1. Legislación aplicable 373
2.6.2. Modificación de las fachadas 376
2.6.2.1. Problemática general 376
2.6.2.2. Tipos de modificaciones 376
2.7. Portal 408
2.7.1. Generalidades 408
2.7.2. Casilleros Postales 411
2.7.3. Limitación del uso del portal 413
2.8. Escaleras 416
2.9. Porterías 418
2.10. Corredores y pasillos 424
2.11. Pasos 426
2.12. Muros 427
2.13. Fosos 427
2.14. Patios 427
2.15. Pozos 436
2.16. Recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones 437
2.17. Ascensores y las instalaciones 437
2.18. Conducciones y canalizaciones 442
2.18.1. Definición 442
2.18.2. Tipos 443
2.18.3. Conductos para la evacuación de humos; acuerdos para su instalación 443
2.18.4. Delimitación: su transformación en privativos 449
2.19. Servidumbres 452
2.20. Otros elementos comunes 455
2.20.1. Desvanes/buhardillas 455
2.20.2. Elementos destinados a esparcimiento 457
2.20.3. Callas/plazas privadas de la comunidad 466
2.21. Infraestructuras de telecomunicaciones 467
2.21.1. Elementos introducidos por la redacción del art. 396 CC conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril 467
2.21.2. Acuerdo para su instalación 468
2.21.3. Propietarios disconformes con su instalación 470
3. LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS 475
3.1. Definición 475
3.2. Derechos relacionados con los elementos privativos 475
3.3. Obligaciones inherentes a los elementos privativos 475
VI Derechos y obligaciones en la propiedad horizontal 483
1. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS 483
1.1. Derechos 483
1.1.1. Relativos a elementos privativos 483
1.1.1.1. Modificación de elementos arquitectónicos 483
1.1.1.2. Cargo de Presidente; imposibilidad de aceptación 489
1.1.1.3. Representación en la Junta 490
1.1.2. Relativos a elementos comunes 493
1.1.2.1. Reparaciones 493
1.1.2.2. Innovaciones 494
1.1.2.3. Instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación o equipos de mejora de la eficiencia energética o hídrica del inmueble 495
1.1.2.4. Innovaciones perjudiciales para el propietario 496
1.1.2.5. Impugnación de los acuerdos de la Junta 498
1.2. Obligaciones 505
1.2.1. Relativas a elementos privativos 505
1.2.1.1. Respeto a otros propietarios y a la Comunidad 505
1.2.1.2. Actividades prohibidas 506
1.2.1.3. Conservación del piso o local 517
1.2.1.4. Domicilio 518
1.2.1.5. Cambio de titularidad del piso o local 519
1.2.2. Relativas a elementos comunes 522
1.2.2.1. Respeto a las instalaciones generales de la Comunidad 522
1.2.2.2. Reparaciones del inmueble 524
1.2.2.3. Entrada por el piso o local 524
1.2.2.4. Contribución a los gastos generales 524
1.2.2.5. Contribución al fondo de reserva 526
1.2.2.6. Cumplimiento de las obligaciones relativas a la contribución a gastos generales y fondo de reserva 528
1.2.2.7. Uso del inmueble y relaciones con los demás propietarios 529
1.2.2.8. No utilización de un servicio 529
1.2.2.9. Órdenes de la autoridad 530
1.2.2.10. Privación del voto en la Junta 530
1.2.2.11. Disconformidad con los acuerdos de la Junta; ausencia de la misma 531
2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD 542
2.1. Conservación del inmueble 542
2.2. Responsabilidad de la comunidad frente a terceros 545
VII Régimen jurídico de las obras en elementos comunes y privativos en las comunidades de vecinos 555
1. OBRAS en elementos comunes 555
1.1. Obras en elementos comunes: clases; necesarias y de innovación 555
1.2. Obras necesarias: ordinarias, extraordinarias, urgentes o que no requieren acuerdo previo de la junta 555
1.2.1. Tipos 555
1.2.1.1. Obras de reparación ordinarias 555
1.2.1.2. Obras de reparación extraordinarias 556
1.2.1.3. Obras de reparación urgentes 556
1.2.1.4. Obras obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta 557
1.2.2. Contribución a las obras de reparación 560
1.2.2.1. Contribución conforme a la cuota 560
1.2.2.2. Otras formas de contribución: acuerdo unánime 560
1.2.2.3. La no utilización de elementos comunes y la obligatoriedad de contribuir al mantenimiento 560
1.2.2.4. Negativa de la Junta a aprobar la ejecución de obras 561
1.3. Obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común 563
1.4. Obras de innovación 564
1.4.1. Definición 564
1.4.2. Tipos 564
1.4.3. Contribución a las obras de innovación 565
1.4.3.1. Disconformidad 565
1.4.3.2. Voluntad de beneficiarse de una innovación a la que no se contribuyó 565
1.4.4. Aprobación de mejoras que modifican un elemento común 566
2. OBRAS EN ELEMENTOS PRIVATIVOS 575
2.1. Obras permitidas 575
2.2. Obras no permitidas 577
3. SUPUESTOS ESPECIALES 580
3.1. Obras que requieren, en todo caso, autorización administrativa 580
3.2. La instalación del ascensor 583
3.2.1. Sobre las mayorías necesarias 584
3.2.2. Obligatoriedad de instalarlo 584
3.2.3. Sobre la interpretación de las cláusulas de exoneración y los ascensores 585
3.2.4. Sobre la posibilidad de establecer servidumbres a favor de la comunidad en perjuicio de otro propietario 590
3.3. Obras de accesibilidad para personas con discapacidad 597
3.3.1. Procedimiento 597
3.3.2. Consideración/acreditación de persona con discapacidad 599
3.4. Punto de Recarga de Vehículos Eléctricos 603
3.4.1. Introducción 603
3.4.2. Definición y encuadre en la Ley de Propiedad Horizontal. 604
3.4.2.1. Definición 604
3.4.2.2. Encuadre jurídico 604
3.4.3. Autorización para su instalación 605
3.4.4. Procedimiento para su instalación 606
VIII Los procedimientos judiciales en la Ley de Propiedad Horizontal 609
1. CUESTIONES GENERALES 609
1.1. Competencia 609
1.2. Acción 610
1.2.1. Las partes 610
1.2.2. La capacidad para ser parte 610
1.2.3. La capacidad procesal 610
1.2.4. La legitimación 611
1.2.4.1. Legitimación activa 611
1.2.4.2. Legitimación pasiva 615
1.2.5. Postulación procesal: Abogado y Procurador 618
1.2.6. Prescripción y caducidad de la acción 618
1.3. El proceso 619
1.3.1. Procedimientos 619
1.3.2. Acumulación de acciones y procesos 619
1.3.3. Cuantía 620
1.3.4. Diligencias preliminares 620
1.3.5. Ejecución 620
1.3.6. Recursos y ejecución provisional 622
1.3.7. Costas 622
1.3.8. Tasas judiciales 624
2. LOS PROCEDIMIENTOS EN PARTICULAR 624
2.1. Juicio ordinario 624
2.1.1. Régimen legal y ámbito de actuación 624
2.1.2. Especialidades legales en algunos supuestos 625
2.1.2.1. Cesación de actividades prohibidas del art. 7.2. LPH 625
2.1.2.1.1. Legitimación 626
2.1.2.1.2. Actividades que pueden ser objeto de cese 626
2.1.2.1.3. Presupuestos para ejercicio acción de cesación 627
2.1.2.1.4. Medidas cautelares 628
2.1.2.1.5. Sentencia estimatoria de la demanda: contenido 628
2.1.2.2. Impugnación de acuerdos de Junta de Propietarios del art. 18 LPH 630
2.1.2.2.1. Legitimación 630
2.1.2.2.2. Objeto del procedimiento: art. 18 LPH 633
2.1.2.2.3. Plazo para ejercitar la acción: art. 18.3 LPH 633
2.1.2.2.4. Medidas cautelares 634
2.2. Procedimiento monitorio 634
2.2.1. Competencia 635
2.2.2. Legitimación 635
2.2.3. Acumulación subjetiva de acciones 636
2.2.4. Concepto de moroso 637
2.2.5. Objeto del procedimiento: deudas 638
2.2.5.1. Contenido de la reclamación 638
2.2.5.2. No se incluyen las cuotas futuras 638
2.2.5.3. Se incluyen los recargos por demora sin efecto retroactivo 639
2.2.5.4. El plazo de prescripción de la deuda 640
2.2.6. Requisitos para ejercicio de la acción 641
2.2.6.1. Acuerdo de la Junta General aprobando la liquidación de la deuda 641
2.2.6.2. Certificado del acuerdo 641
2.2.6.3. Notificación del acuerdo de la Junta a los propietarios afectados en la forma del art. 9 LPH 642
2.2.7. Procedimiento monitorio: arts. 814 y siguientes de la LEC 644
2.2.7.1. Petición inicial 644
2.2.7.2. Admisión y requerimiento de pago 644
2.2.7.3. Posturas del deudor 645
2.2.8. Medida cautelar: embargo preventivo 646
2.2.9. Recursos y ejecución provisional 647
2.2.10. Costas 647
2.3. Juicio verbal 648
2.3.1. Régimen legal y ámbito de actuación 648
2.3.2. Especialidad en materia de costas 649
2.4. Juicio de equidad 650
2.4.1. Régimen legal y ámbito de actuación 650
2.4.2. Concepto de equidad 650
2.4.3. Naturaleza jurídica 651
2.4.4. Procedimiento 652
2.4.4.1. Competencia 652
2.4.4.2. Postulación 652
2.4.4.3. Legitimación 652
2.4.4.4. Procedimiento 652
2.4.4.4.1. Regulación legal 652
2.4.4.4.2. Tramitación 653
Índice analítico por voces 657
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal 667
Guía de busca rápida, por articulado, en la ley de propiedad horizontal 691
Guía de busca rápida, por materias, en la ley de propiedad horizontal 697
El libro que el lector tiene entre sus manos es una herramienta de consulta para el operador jurídico (Administrador de fincas, abogado, agente de la propiedad inmobiliaria, etc?).
Clara, rigurosa, actualizada y completa.
El objetivo de esta obra es ofrecer las respuestas y el apoyo que el jurista necesita en su práctica diaria.
Para ello, el libro ha sido diseñado de forma sistemática, clara y fácilmente accesible: con un enfoque singular, que no responde a parámetros tradicionales sino a la realidad de las profesiones jurídicas y con un completo índice analítico que facilita la consulta.
Todos los autores que participan en la presente obra tienen una amplia experiencia profesional en las materias que abordan, lo cual se refleja en que los problemas tratados son los que realmente presentan dificultades prácticas, lo que convierte a este libro en una obra única.
Junto con el presente libro en edición impresa se da el acceso al libro digital y, a través de la biblioteca virtual Tirant, a las actualizaciones que se vayan produciendo, para que el lector tenga siempre las últimas novedades y la herramienta que ponemos
en sus manos conserve la utilidad práctica para la que ha sido diseñada.
